在城市更新中，老舊小區(qū)改造是繞不開(kāi)的話題。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年全國(guó)需改造的老舊小區(qū)近30萬(wàn)個(gè)。這些小區(qū)不僅年齡老，而且面積小，普遍面臨區(qū)域面積狹小、物業(yè)管理不善、空間規(guī)劃不合理以及停車(chē)位嚴(yán)重不足等痼疾。

為了改善這些“老破小”的居住環(huán)境，我國(guó)自2020年起全面啟動(dòng)了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作。在改造過(guò)程中，除了傳統(tǒng)的拆遷重建方式外，小區(qū)合并也逐漸成為一種新的探索方向。

作為我國(guó)最早開(kāi)埠的國(guó)際化都市，上海在城市化進(jìn)程中，留存了大量建成年代久遠(yuǎn)的老舊小區(qū)。上海老舊小區(qū)合并工作也走在全國(guó)前列，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

微老小區(qū)的破局思路

在老舊小區(qū)中，最難管理，又占比很高的一類(lèi)，被稱(chēng)為“微老小區(qū)”，特指那些規(guī)模小、房齡老的小區(qū)。當(dāng)“老”和“小”同時(shí)出現(xiàn)，社區(qū)治理問(wèn)題就會(huì)被加倍放大。

以上海市虹口區(qū)為例，轄區(qū)住宅小區(qū)共709個(gè)，小區(qū)面積低于3萬(wàn)平方米的就有443個(gè)，占到了總量的62.3%，小區(qū)面積在1萬(wàn)平方米以下的占比超過(guò)30%。

那些微老小區(qū)的管理之痛，比人們想象中的更艱難：戶(hù)型多，居住密度大，無(wú)物業(yè)管理或超低物業(yè)費(fèi)下形同虛設(shè)的無(wú)效管理；管網(wǎng)設(shè)施陳舊，違建多，房屋安全隱患大；小區(qū)之間交通管理各自為政，交界處亂?，F(xiàn)象突出，實(shí)際停放數(shù)量遠(yuǎn)大于劃線車(chē)位，交通不暢，生命通道被堵住。在沒(méi)有物業(yè)管理的情況下，違章搭建肆意蔓延，樓梯間的各種雜物堆放等問(wèn)題，都亟待解決。

微老小區(qū)面臨的困境，單靠自身的力量無(wú)法徹底改善。與其單打獨(dú)斗，力量單薄，不如將資源整合起來(lái)。因此，合并成為重要的破局思路。

小區(qū)合并后，成立統(tǒng)一的業(yè)主大會(huì)、組建新的業(yè)委會(huì)，可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的“質(zhì)價(jià)雙提升”，極大減輕社區(qū)管理的負(fù)擔(dān)。微老小區(qū)合并可以說(shuō)是大勢(shì)所趨。

但小區(qū)合并，不是花錢(qián)就可推倒重做的工程，其難度甚至比原拆原建更甚，面臨投票難、居民表決立場(chǎng)多、資金收支混同、公共收益分?jǐn)偛痪?、公共資源占用等諸多難題。

“合并”兩個(gè)字，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)動(dòng)作，背后需要統(tǒng)籌思考的整體和細(xì)節(jié)工作，遠(yuǎn)比想象中的更龐大。

近年來(lái)，上海成功推動(dòng)了不少老舊小區(qū)合并。其中，楊浦區(qū)把6個(gè)老小區(qū)合并成1個(gè)小區(qū)的案例，頗具代表性。從實(shí)踐案例的“麻雀解剖”中，可以找到老舊小區(qū)合并的實(shí)施路徑與解題思路。

合并的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

楊浦區(qū)雙遼新村社區(qū)建于上世紀(jì)七八十年代，有6個(gè)住宅小區(qū)，共有3223戶(hù)居民，由2個(gè)居委會(huì)負(fù)責(zé)管理。

其中，前3個(gè)小區(qū)的戶(hù)數(shù)規(guī)模相對(duì)較大，有物業(yè)負(fù)責(zé)；后3個(gè)則是沿街的獨(dú)棟小樓，加起來(lái)只有83戶(hù)，只有1棟有物業(yè)，但也只是承擔(dān)基本的衛(wèi)生清掃、垃圾處理等。另外兩棟樓常年處于“失管”狀態(tài)，沒(méi)有物業(yè)也沒(méi)有業(yè)委會(huì)，純靠居民自治。這里的居民經(jīng)常遇到房屋漏水、治安等問(wèn)題，希望合并后有物業(yè)能幫助他們。

幾個(gè)大的小區(qū)里也因?yàn)橛卸嗵幵簤ψ韪魧?dǎo)致交通不暢，公共設(shè)施非常分散，無(wú)障礙設(shè)施也不全。面對(duì)種種問(wèn)題，社區(qū)居委會(huì)在相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下，從2023年9月開(kāi)始啟動(dòng)“六小區(qū)合并”項(xiàng)目。

合并方案由同濟(jì)規(guī)劃院江浦路街道社區(qū)規(guī)劃師負(fù)責(zé)，十幾次易稿，修改了1年。合并方案和合并步驟，總結(jié)概括起來(lái)有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

一是打破圍墻后，公共空間的系統(tǒng)化重組。既然要合并，得先拆除和整治，包括拆除圍墻、清退各種占用公共空間的違章建筑等。只有將這些專(zhuān)項(xiàng)整治全部落地，才能梳理出更多的公共空間，進(jìn)而規(guī)劃出消防通道、規(guī)范停車(chē)位、步道等，以及室外公共空間、室內(nèi)公共服務(wù)空間等。

資源需要整合，才能發(fā)揮最大利用價(jià)值。六個(gè)老小區(qū)合并后，擁有了大量新的活動(dòng)空間，重新梳理出交通動(dòng)線，新建社區(qū)大門(mén)、公共景觀園林、更多的停車(chē)位等。

二是合并和更新同步進(jìn)行。以合并為契機(jī)，和城市更新改造同步進(jìn)行，將立面、樓道、單元門(mén)、管道整體統(tǒng)一，才能真正成為一個(gè)小區(qū)。合并后，外部空間幾乎被重做了一遍，路燈、屋頂、地下管道、樓道、窗戶(hù)等，甚至有智能化監(jiān)控系統(tǒng)。除了停車(chē)位仍舊不足，其外觀和公共區(qū)域，已經(jīng)和普通商品房無(wú)太大差異。

三是從整體到細(xì)節(jié)的融合。方案中，未來(lái)六個(gè)社區(qū)的晾曬系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等都已重新規(guī)劃好。包括使用什么樣的晾衣架，到底是龍門(mén)架還是伸縮桿，都需要和居民確認(rèn)同意，從大的空間布局，到小的細(xì)枝末節(jié)全部統(tǒng)一。

最后，物業(yè)管理與業(yè)委會(huì)的合并是關(guān)鍵。老小區(qū)治理之痛在于物業(yè)，如果簡(jiǎn)單的硬件合并改造，沒(méi)有統(tǒng)一有效的物業(yè)管理，老小區(qū)的再次破敗幾乎是無(wú)可避免的。只有通過(guò)業(yè)委會(huì)合一、物業(yè)合一，不再各自為政，也不再存在“三不管”地帶，且物業(yè)費(fèi)合理上調(diào)，才能實(shí)現(xiàn)合并后的長(zhǎng)效管理。

但是，在大部分是高齡老人居住的老舊社區(qū)里，上調(diào)物業(yè)費(fèi)很難。楊浦區(qū)創(chuàng)新做法，說(shuō)服物業(yè)公司給到一年試用期，試用期居民滿(mǎn)意后，隔年才補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)。居民看到合并的變化后，物業(yè)收繳比例提升至80%以上。

六個(gè)老小區(qū)合并后，3200多戶(hù)的社區(qū)體量，足以支撐物業(yè)公司整體收支良好。通過(guò)一家物業(yè)公司、一個(gè)業(yè)委會(huì)的管理，最終實(shí)現(xiàn)從空間、到人，再到管理的完整合并。

如何贏得人心

小區(qū)合并最難的，無(wú)疑是關(guān)于人的工作。楊浦區(qū)“六小區(qū)合并”項(xiàng)目，籌備了近2年，大量的時(shí)間都用在民意收集上。

前期形成初步方案的過(guò)程中，街道展開(kāi)了線上線下兩輪意見(jiàn)征詢(xún)，最終回收問(wèn)卷近700份，意見(jiàn)高達(dá)3000多條。居民的意見(jiàn)，體現(xiàn)在方案的形成過(guò)程中。除了調(diào)查問(wèn)卷，當(dāng)?shù)剡€先后召開(kāi)了十多次居民大會(huì)，了解居民心里的想法，和居民商議整體方案和各種細(xì)節(jié)，采納居民的意見(jiàn)。

充分聽(tīng)取民意后，對(duì)于方案的宣傳也必須到位。社區(qū)的公共墻上，顯眼的地方張貼著合并改造草案。社區(qū)還將方案做成宣傳折頁(yè)，發(fā)放到每一位居民手中，讓所有居民都了解未來(lái)小區(qū)的樣子。

從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，小區(qū)合并最大的難點(diǎn)，不是來(lái)自于物理空間，而是來(lái)自于人。與居民的溝通，如何取得他們的信任，遠(yuǎn)比小區(qū)設(shè)計(jì)來(lái)得復(fù)雜。

就拿勸退違章建筑來(lái)說(shuō)，很多老舊小區(qū)長(zhǎng)期存在大量占用公共綠地的天井和庭院。本屬于社區(qū)公共空間的地方，已經(jīng)成為居民幾十年來(lái)的常態(tài)生活空間，要清退并不容易。

如何讓居民自愿把空間還給社區(qū)？除了上門(mén)挨家挨戶(hù)溝通，最核心的還是要解決居民的問(wèn)題和疑慮。大部分居民看到小區(qū)改造后的樣子，感知到這件事對(duì)于社區(qū)發(fā)展的重要意義后，多數(shù)都能理解和支持。

在這其中，也要考慮人性化優(yōu)先原則。盡量滿(mǎn)足每戶(hù)居民的訴求，同時(shí)對(duì)特殊群體有特殊的照顧，比如殘疾人、老人，以及有特別照顧需求的孤老家庭?？梢詾樗麄兞粢粋€(gè)特殊通道，順便幫他們做一些力所能及的修繕，通過(guò)這些小細(xì)節(jié)，因人制宜地做好工作。

不同體量的老舊小區(qū)合并，還有一個(gè)核心矛盾，即公共利益分配如何確保公平。楊浦區(qū)在小區(qū)合并中，對(duì)于公共維修基金，采取分配到樓棟、幢、門(mén)棟的方式管理，而不是均攤，從而避免造成分配不均；在公共資源分配中，比如停車(chē)位，結(jié)合客觀條件在合理的空間布局停車(chē)位，整個(gè)小區(qū)共享使用。停車(chē)費(fèi)則是按照登記車(chē)輛分?jǐn)偅蛘甙赐７跑?chē)位分?jǐn)?，由物業(yè)和居民協(xié)商決定。

合并后，那些老舊小區(qū)像新陳代謝后城市肌體的細(xì)胞，迸發(fā)出新的生機(jī)與活力。從分散隔閡到合并更新，城市精細(xì)化管理要靠耐心來(lái)推動(dòng)，并用未來(lái)看得到的變化來(lái)贏得人心。

（作者單位：?jiǎn)伪P(pán)主義工作室）